서울시는 11월4일 노후아파트의 리모델링에 대한 효율적인 도시관리방안을 마련하고 신속한 주택공급이 이뤄질 수 있도록 난개발 방지 및 공공성 확보, 공공지원제도 강화를 골자로 한 ‘2025 서울시 공동주택 리모델링 기본계획(이하 리모델링 기본계획)’을 재정비한다고 밝혔다. 

리모델링 기본계획은 공동주택 리모델링사업의 기본방향을 제시하는 시 차원의 법정계획이다. 이번 재정비안은 2016년 리모델링 기본계획 최초 수립 후 5년이 지나 재정비 시기가 도래한 데 따른 것으로 용역을 통해 그간 사회적·제도적 여건변화를 반영해 리모델링 기본계획의 타당성을 재검토하고 개선안을 마련하는 것이다. 

공동주택 리모델링은 준공 15년 이상 경과된 주택단지에서 주민동의를 통해 추진할 수 있다. 준공 30년 이상 경과된 단지가 주로 추진하는 재건축에 비해 상대적으로 절차가 간소하고 사업문턱이 낮은 것이 특징이다. 

리모델링 기본계획 재정비안의 주요 내용은 △공동주택 리모델링 수요예측 △공공성 확보에 따른 용적률 완화기준 마련 △사업활성화를 위한 공공지원제도 강화 등이다. 

서울시 공동주택 총 4,217개 단지를 전수조사한 결과 리모델링이 가능한 단지는 3,096개로 이중 수평·수직증축으로 세대 수를 늘리는 ‘세대수 증가형’ 리모델링이 가능한 단지는 898개로 추정됐다. 나머지 2,198개 단지는 설비·수리 등 주거환경을 개선하는 ‘맞춤형’이다. 

세대수 증가형 리모델링 수요예측은 준공 후 15~30년 단지 중 사업유형에 따른 용적률 비교, 세대수 등 단지별 특성을 종합적으로 고려해 추산했다. 총 4,217개 단지 중 리모델링 대상이 되는 3,096개를 제외한 나머지 재건축이 가능한 단지와 일반적 유지관리가 필요한 단지다. 

서울시는 898개 단지가 모두 세대수 증가형 리모델링을 한다는 가정아래 세대수 증가가 기반시설에 미치는 영향을 분석한 결과 상하수도, 교통, 학교, 공원 등에 미치는 영향이 미미해 리모델링으로 인한 세대수 증가를 충족할 수 있다는 분석을 도출했다. 

서울시는 기반시설을 정비하거나 지역친화시설 등을 설치하는 경우 용적률 인센티브를 받을 수 있도록 ‘서울형 공동주택 리모델링 운용기준’도 신규 수립했다. 리모델링사업의 공공성을 확보하고 난개발을 막기위한 장치로 작용할 것으로 기대된다. 

공동주택 리모델링의 경우 ‘주택법’에 따라 용적률의 30~40%까지 증축할 수 있으며 ‘건축법’에 따른 용적률 완화도 가능하다. 용적률과 세대수가 증가한다는 점에서 재건축과 비슷하지만 리모델링의 경우 그동안 용적률 완화에 대한 구체적인 기준이 없었다. 이에 따라 서울시는 내부지침으로 적용했던 용적률 완화기준을 구체화해 리모델링 기본계획에 포함했다. 

앞으로 서울형 공동주택 리모델링 운용기준에 따라 △도로·공원 등 기반시설을 정비하는 경우 최대 20%p △녹색건축물을 조성하는 경우 최대 20%p △열린놀이터, 공유주차면 등 지역친화시설을 설치하는 경우 최대 30%p △상업시설 등 가로를 활성화하는 경우 최대 10%p 등 용적률 완화를 받을 수 있다. 

서울시는 공동주택 리모델링사업 활성화를 위한 공공지원책으로 사업비 지원을 추진한다. 정비기금을 활용해 지원할 수 있도록 관계법령 개정을 추진하고 조합운영비·공사비 융자 등 금융상품 개발에도 나설 계획이다. 

리모델링은 타 정비사업과 유사하게 노후 공동주택 주거환경을 개선하는 사업이지만 재개발·재건축과 달리 사업비 지원제도가 부재한 상황이다. 이에 따라 서울시는 2018년 공모를 통해 서울형 리모델링 시범단지 7개를 선정해 공공지원을 통해 지역과 상생하는 리모델링 모델을 개발하고 있다. 

조합설립 이전단계에서는 기본설게와 사업성 분석을 지원하고 조합설립을 완료한 단지에는 안전진단비를 지원한다. 각 지역 여건에 맞는 공공성 확보방안도 제시해 인·허가시 반영할 방침이다. 

서울시는 리모델링 기본계획을 마련하고 주민열람공고, 서울시의회 의견청취, 도시계획위원회 심의 등을 거쳐 2022년 1월 최종고시할 계획이다. 

김성보 서울시 주택정책실장은 “이번 리모델링 기본계획 재정비는 장기적인 관점에서 증가하는 노후 공동주택의 주거환경 개선을 위해 마련됐다”라며 “리모델링을 원하는 아파트가 사업을 원활하게 추진하면서도 공공성을 확보할 수 있도록 지원해 나갈 것”이라고 밝혔다.