서울시가 ‘리모델링활성화구역’ 안에서 수평증축을 할 때 적용되는 건폐율(대지면적에 대한 건축면적의 비율)과 건축선(건축 가능한 경계선) 제한을 완화했다.

서울시는 주택 신축이 어려운 노후 저층주거지의 리모델링을 활성화해 열악한 주거환경을 개선하기 위해 이번 조치를 시행한다.

리모델링활성화구역은 허가권자가 리모델링(대수선, 증축, 개축) 활성화가 필요하다고 인정해 지정공고한 구역을 말한다. 구역 내 리모델링시 건축위원회 심의를 거쳐 건축법 기준을 완화 적용할 수 있다.

리모델링활성화구역 제도는 도시환경의 고밀화 속에서 노후건축물이 지속적으로 증가함에 따라 각종 제약으로 건축이 어려운 기존 노후건축물의 증축‧수선을 활성화하고 나아가 노후건축물 밀집지역의 물리적 공간을 개선하기 위한 제도다. 건축법에 따라 2011년 도입된 이후 현재 38개 구역이 지정돼 있다.

현재까지는 리모델링활성화구역으로 지정되면 기존 연면적의 30%까지 증축할 수 있고 건폐율, 건축선, 대지안의 공지 같은 건축법 상 규제를 일부 완화 받을 수 있었다.

건축법상 완화 적용 대상은 △제42조(대지의 조경) △제43조(공개공지 등의 확보) △제46조(건축선의 지정) △제55조(건폐율) △제56조(용적률) △제58조(대지안의공지) △제60조(건축물의 높이제한) △제61조 제2항(공동주택 채광 확보) 등이다.

이와 같이 기존에도 리모델링활성화구역 내에서는 최대 30%까지 건폐율과 건축선 제한을 완화하고 있지만 서울시는 더 나아가 구역지정 시 30% 한도규정을 적용 항목별로 폐지하기로 했다. 개별 인허가 시 계획 및 대지현황을 충분히 검토 후 현장 여건에 맞도록 건축위원회심의에서 비율을 결정할 수 있도록 개선한다.

리모델링활성화구역 수를 늘리기 위한 지정 절차도 대폭 간소화했다. 도시재생활성화지역과 주거환경개선(관리)사업구역 내에 리모델링활성화구역을 지정하는 경우 사업관련 법정위원회에서 통합 논의토록 하고 기존 시‧구 건축위원회 자문절차는 생략키로 했다. 길게는 수개월이 걸리는 절차인 만큼 보다 신속한 구역 지정이 가능해진다.

서울시는 이러한 내용을 골자로 ‘리모델링활성화구역 지정 지침’과 ‘리모델링활성화구역 건축위원회 심의지침’을 개정, 시행했다.

서울시는 리모델링활성화구역 제도가 시행된 지 10여년이 지나면서 그동안 현장에서 확인된 미비점을 보완해 다양한 리모델링 수요에 대응하고자 한다고 개정 취지를 설명했다.

같은 리모델링활성화구역이더라도 어떤 지역은 기존 대지를 더 활용해 수평증축이 가능하지만 어떤 지역은 조경이나 공지가 더 많이 필요하게 되는 등 상황이 모두 다름에도 건축법 적용 완화는 일률적으로 최대 30%가 적용됐다. 이에 따라 각 현장에 최적화된 리모델링이 이뤄지기 어려웠다.

구역지정 절차가 복잡하다는 지적도 있었다. 특히 도시재생활성화지역과 주거환경개선사업구역의 경우 사업별로 법정 위원회를 거쳐야 하는 데다 리모델링 구역지정을 위한 시‧구 건축위원회도 거쳐야 했다. 사실상 비슷한 쟁점을 중복해서 논의하는 구조여서 사업을 지연시키는 요인이 됐다.

핵심은 ‘실효성 있는 건축특례’와 ‘빠른 구역지정’이다. 이를 위해 △건폐율‧건축선 등 건축법 적용 완화비율 대폭 확대 △구역지정 절차 간소화 △구역지정 대상 확대 등 세 가지 사항을 개정했다.

첫째로 모든 항목에 일률적으로 적용됐던 건축특례를 항목별로 정할 수 있도록 변경했다. 특히 수평증축 리모델링 시 가장 중요하게 고려되는 건폐율과 건축선의 경우 제한 없이 완화할 수 있도록 했다. 최종 비율은 개별 인허가 시 계획 및 대지 현황을 충분히 검토한 후 건축위원회 심의에서 결정한다. 

둘째로 도시재생활성화지역과 주거환경개선(관리)사업구역은 리모델링활성화구역 지정 절차인 시‧구 건축위원회자문을 생략한다. 이미 정비사업 추진을 위한 법정 위원회가 있는 만큼, 위원회에서 함께 논의‧의제처리하는 방식으로 절차를 재정비했다.

셋째로 재건축‧재개발 해제구역도 리모델링활성화구역으로 지정될 수 있도록 지침에 새롭게 명시했다. 정비사업이 좌초되면서 자칫 노후 저층주거지가 슬럼화되는 것을 막기 위해 원하는 구역에 한해서 리모델링을 통해 주거환경을 개선할 수 있도록 할 계획이다.

서울시는 리모델링활성화구역 제도가 시작된 2011년부터 지속적으로 구역을 확대, 현재 총 38개 구역이 지정돼 있다. 특히 저층주거지가 밀집해있지만 도로여건 등이 열악해 건축행위가 어려운 도시재생활성화지역과 주거환경개선(관리)사업구역 등과 연계 지정해 개선효과를 높이고 있다.

김성보 서울시 주택건축본부장은 “지난 10년간 리모델링활성화구역 제도를 운영해오면서 실제 현장에서 확인된 미비점을 보완하기 위해 제도의 취지와 운영현황을 재검토, 시민들의 체감도를 높있을 수 있도록 제도의 실효성을 강화했다”라며 “증가 추세인 노후건축물에 대한 리모델링을 활성화해 다양한 리모델링 수요에 적극적으로 대응하고 열악한 주거환경을 개선해나가겠다”고 말했다.